Stem op de Bank van het Jaar 2018

Stem nu

Is het nog interessant om te beleggen in een tweede woning?

12 april 2017

De rente op lange termijn stijgt mondjesmaat. Toch blijven de Belgen massaal investeren in een tweede verblijf. Is dat een interessante belegging?

De toekomst blijft er grauwkleurig uitzien voor de spaarders. Mario Draghi, voorzitter van de Europese Centrale Bank, heeft onlangs nog eens duidelijk gemaakt dat hij in de nabije toekomst geen plannen heeft om te sleutelen aan de rentetarieven. Dat betekent dat de spaarrente nog even op 0,11 procent zal blijven steken. Toch lees je in de media dat de rente mondjesmaat stijgt. Al gaat het in dat geval over de rente op lange termijn en dat heeft een impact op het prijskaartje van de hypothecaire kredieten. De banken grijpen die stijgingen aan om de woonleningen duurder te maken en hun winstmarges te vergroten. Toch blijven de Belgen investeren in een tweede woning.  Uit de barometer van de  tweede verblijven van BNP Paribas Fortis blijkt dat  er tussen 2015 en 2016 1 procent meer aanvragen waren voor een lening voor een tweede verblijf.

Ondanks de stijgingen blijft het momenteel goedkoop om een woonlening af te sluiten. Belfius afficheert bijvoorbeeld een tarief van 3,06 procent op een lening van 20 jaar. Wie onderhandelt kan gegarandeerd een goedkoper tarief krijgen.  Marktleider BNP Paribas Fortis duikt met 2,9 procent nog onder de 3-procentgrens. Op 25 jaar publiceert de grootbank een rente van 3,05 procent. Op onze site kunt u alle tarieven vergelijken.

De opbrengsten

Een verhuurder haalt jaarlijks gemiddeld 3 à 4 procent rendement uit zijn investering. Maar wie een tweede woning koopt, haalt niet alleen mooie rendementen, maar geniet ook van een extra fiscaal stimulans. Althans als hij de woning verhuurt en niet zelf bewoont. In dat laatste geval, geniet u van de geïntegreerde Vlaamse woonbonus. Maar die is lager dan wanneer u een lening aangaat voor uw enige en eigen woning. Voor de enige en eigen woning wordt het voordeel verhoogd met 760 euro gedurende de eerste tien jaar. In dat geval kunt u tot 2.280 euro inbrengen in uw belastingbrief. Op dat bedrag zal dan een tarief van 40 procent worden toegepast om de concrete belastingvermindering te kunnen berekenen.

Woont u in uw tweede woning dan wordt dat tarief berekend op 1.520 euro. Wie daarentegen zijn woning verhuurt, geniet van het federaal fiscaal stelsel van langetermijnsparen. In dat geval geniet u van een maximale fiscale vrijstelling 2.260 euro. De belastingvermindering bedraagt dan 30 procent. Voorts geniet u ook van de federale gewone intrestaftrek. Voordeel is afhankelijk van het kadastraal inkomen van de tweede woning, maar loopt al snel op tot 600 euro of meer.

Fiscale euvels

Al is het niet allemaal rozengeur en maneschijn wanneer u een tweede woning koopt. Zo moet u net zoals bij uw eerste woning roerende voorheffing betalen.  Die wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen. De aanslagvoet verschilt naargelang de gemeente.

Daarnaast betaalt u in ons land op een tweede woning ook belasting via de personenbelasting. Die wordt eveneens berekend op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen. Dat wordt vermeerderd met 40 procent. Dat bedrag wordt vervolgens opgeteld bij uw andere belastbare inkomsten. Wie zijn woning verhuurt, moet er overigens rekening mee houden dat de belastingtarieven kunnen variëren. Voor wie enkel zijn woning verhuurt aan particulieren, geldt de bovenstaande rekenwijze.

Wie zijn woning gemeubeld verhuurt geld een andere rekenwijze. In zo’n geval beschouwt de fiscus 40 procent van het kadastraal inkomen als roerend. Daarop is een kostenforfait van 50 procent van toepassing. Op het overige bedrag betaalt u 15 procent belastingen. De overige 60 procent wordt berekend zoals we hierboven hebben uitgelegd. 

Wanneer u uw tweede verblijf verhuurt aan zelfstandigen of professionelen, betaalt u belastingen op het netto onroerend inkomen. Dat is de huur verminderd met een forfaitaire kostenaftrek. Die bedraagt 40 procent van de huurinkomsten, met een maximum van twee derde van het kadastraal inkomen.

Tot slot kunt u geconfronteerd worden met een aantal lokale belastingen. Zo betaalt u in de meeste kuststeden een tweedeverblijfstaks. In sommige steden, zoals Brugge, loopt die op tot 1000 euro. Blijft uw woning langer dan twaalf maanden onbewoond, dan rekenen sommige gemeenten u een leegstandheffing aan.

Vraag is ook of de vastgoedprijzen gaan blijven stijgen. Volgens de jongst gepubliceerde Notarisbarometer zijn de woningprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar met 2,5 procent gedaald. die van de appartementen bleven stabiel.